Преимущественное право покупки доли недвижимости ст.250 ГК РФ

Покупка доли в квартире

Преимущественное право покупки доли недвижимости регулируется правовым законодательством РФ и определяет возможность приобретения имущества на равных условиях у собственников находящихся в общей долевой собственности или же у владельцев соседних комнат в коммунальной квартире.

Данная процедура имеет некоторые нюансы оформления, зависящие от индивидуальных обстоятельств и требующие более детального рассмотрения. При учете всевозможных аспектов можно без проблем в короткие сроки приобрести недвижимость по преимущественному праву покупки доли собственности.

 

Что такое преимущественное право?

Продажа недвижимости, которая имеет несколько долевых собственников, осуществляется в соответствии с особыми нормами законодательства РФ. Отличием такой сделки является наличие преимущественного права приобретения доли недвижимости, если один из совладельцев хочет продать свою часть.

При продаже долевой собственности остальные владельцы автоматически получают преимущественное право покупки по назначенной стоимости и наличии одинаковых условий для всех заинтересованных сторон.

Исключение составляет продажа недвижимости с публичного торга или же части квартиры, которая построена на участке находящемся в долевой собственности.

Видео  — Продажа комнаты или доли. Как решить вопрос с преимущественным правом покупки у соседей

Определения необходимых терминов

Понятие преимущественного права имеет несколько ключевых терминов, которые подробно рассмотрены в нижеприведенной таблице.

Термин Характеристика
Долевая собственность Недвижимость, которая имеет нескольких владельцев обладающих правом собственности.
Доля в квартире Доля в праве собственности на соответствующую недвижимость.
Право собственности на часть квартиры Возможность полного распоряжения своей частью и свершения различного рода сделок (продажа, сдача в аренду, завещание).
Преимущественное право приобретения недвижимости Возникновение такого права у третьих лиц при покупке комнаты в коммунальной квартире или же доли недвижимости.
Совместная собственность Право собственности на недвижимость у нескольких лиц. При этом имущество не распределено на какие-либо конкретные доли.

Обязанности лица продающего долю недвижимости

Продавец доли недвижимости, который проводит отчуждение своего имущества, должен уведомить всех остальных участников о своем намерении в соответствии со ст. 250 ГКРФ. В данном случае составляется письменное извещение с указанием стоимости и других важных условий осуществления сделки.

Дольщики могут рассматривать данное предложение на протяжении 30 дней при продаже недвижимости и 10 дней при реализации движимого имущества. По истечении времени продавец получает право продажи доли недвижимости другому постороннему субъекту, если заинтересованные лица дали отказ.

При отказе дольщиков от приобретения доли имущества возможно осуществление продажи в досрочно порядке (до окончания установленного срока) согласно положениям ст. 250 ГК РФ. Процедура уведомления заинтересованных лиц может регулироваться другими федеральными законами.

Ограничение и степень ответственности

При нарушении продавцом преимущественного права покупки доли квартиры (3 п. ст. 250 ГК РФ) все заинтересованные стороны могут подать иск в суд с просьбой перевода обязанностей на приобретение соответствующей части недвижимости.

Законодательство не предусматривает уступку преимущественного права, поэтому им могут воспользоваться только уполномоченные лица. Процесс отчуждения сделок регулируется ст. 250 ГК РФ.

Как возникает преимущественное право

Преимущественное право покупки возникает между совладельцами комнат в коммунальной квартире или дольщиков совместного имущества в различных видах недвижимости (квартира, частный дом).

Все совладельцы соответствующей недвижимости имеют равные права в отношении приобретения долевой собственности между собой. Продажа части имущества постороннему лицу дает возможность преимущественной покупки для заинтересованных сторон в соответствии со ст. 250 ГК РФ.

Продажа доли имущества

Возможные причины продажи доли недвижимости:

  • развод между супругами;
  • наследование доли по закону или же завещанию;
  • необходимость получения финансовых средств.

При приобретении квартире в браке такая недвижимость считается совместным имуществом и разделяет поровну между обоими супругами. Исключение составляет подписание брачного контракта с определенными условиями.

Такое разделение определяет долевую собственность. Каждый владелец части недвижимости получает право личного распоряжения по собственному усмотрению. Порядок действия преимущественного права:

  • бывшие супруги при приватизации жилплощади без выделения определенных долей;
  • наследники, получившие жилье;
  • совладельцы долевой недвижимости при возникновении различных обстоятельств.

Нормативное регулирование процедуры

Процедура возникновения и использования преимущественного права регулируется следующими нормативными актами:

В июне 2018 года были внесены изменения в закон о регистрации права собственности, а в январе утверждены новые вправки в порядок оформления процедуры в Росреестре.

Мужчина подписывает документ

15 июля 2018 года произведена отмена выдачи регистрационных свидетельств. В качестве подтверждающего документа выдается соответствующая выписка из ЕГРП со всеми кадастровыми характеристиками.

Преимущественное право покупки доли недвижимости

Процедура оформления преимущественного права покупки доли недвижимости проводится в определенном алгоритме, который более подробно рассмотрен ниже.

Основным требованием при определении преимущественного права является своевременное уведомление всех заинтересованных сторон. Соответствующий документ оформляется в письменной форме и является неопровержимым доказательством при возникновении спорного вопроса в ходе судебного разбирательства.

Чаще всего трудности возникают с получением соответствующего ответа от дольщиков, так как после составления уведомление отправляют по необходимому адресу. Многие заинтересованные лица по-разному реагируют на полученный документ.

Продажу доли имущества постороннему лицу можно осуществлять только в том случае, когда был получен отказ от преимущественного права покупки или же истек установленный срок.

В некоторых случаях возникают конфликтные ситуации, когда дольщик не хочет приобретать предложенную долю и противится ее продаже другим покупателям. Такая ситуация требует разрешения спорного вопроса в судебном порядке.

Почтовое извещение

Способы уведомления дольщиков:

  • оформление заказного письма по почте с обязательным уведомлением;
  • отправка документа при оказании услуг нотариуса;
  • отправка телеграммы с уведомлением адресата.

Чеки при отправке документа должны быть сохранены, так как они являются доказательством при разрешении спорного вопроса в суде.

Отказ преимущественного права от покупки доли недвижимости

Отказ от преимущественного права покупки доли недвижимости позволяет продавцу осуществить сделку о продаже любому постороннему лицу.

Право продажи доли недвижимости третьим лицам продавец получает в таких случаях:

  • совладельцы написали письменный отказ от преимущественного права покупки;
  • отсутствие какого-либо ответа и истечение срока установленного действующим законодательством РФ.

Для оформления процедуры необходимы такие документы, как паспорт гражданина РФ, бумаги правоустанавливающего характера (выписка из ЕГРП, регистрационное свидетельство, договор о купле и продаже).

Видео  — Нотариальный отказ от преимущественного права покупки

Особенности оформления отказа несовершеннолетним лицом и образец документа

Оформление отказа от преимущественного права покупки не имеет особых сложностей и осуществляется по стандартному алгоритму. Если же совладелец является несовершеннолетним лицом, то все необходимые действия (проставление подписи) производит его законный представитель.

Срок возможного оспаривания заключенной сделки при наличии преимущественного права составляет 3 месяца с момента подписания документа. Если же совладельцы являются собственниками комнаты в коммунальной квартире, то необходимую информацию можно получить при подаче запроса в Росреестр.

Основные особенности процедуры:

  • преимущественное право не соблюдается при отсутствии факта продажи или же при обмене или дарении части недвижимости;
  • заключение сделки продажи возможно только с одним совладельцем, даже если остальные дольщики также выразили согласие;
  • условия заключения сделки о продаже части недвижимости равны для дольщиков и третьих лиц.

Образец формы отказа от преимущественного права должен содержать следующие данные:

  • адрес расположения недвижимости и ее основные характеристики (общая площадь, или же процентное соотношение доли);
  • предложение о выкупе доли с указанием ее стоимости;
  • сроки рассмотрения предложения;
  • основные данные дольщика оформляющего отказ (серия, номер паспорта, место прописки, контактный телефон);
  • подписи, дата заполнения документа, подтверждение нотариуса.

Комментарии к 250 ст. ГК РФ

В соответствии с правовыми положениями закона преимущественное право распространяется на движимое и недвижимое имущество. Данные аспекты также применяются к сделкам с ценными бумагами (акции ЗАО), доли капитала (ООО).

В специальной форме регламентирующей регистрацию права собственности в соответствии с ФЗ № 218 предусматривает предоставления согласия на продажу доли собственности от других дольщиков.

Если же данный документ отсутствует, то процедура оформления приостанавливается на срок до 60 дней, а всем совладельцам недвижимости высылается соответствующее уведомление с ожиданием необходимого ответа в течение 3 суток.

Внесение изменений сравняло положения ст. 250 ГК РФ и ФЗ № 218, которые ранее ограничивали права долевого собственника.

Особенности преемства

Преимущественное право не подлежит квалификации  законодательства, как неимущественное, личное распоряжение. В данном случае имеются некоторые нюансы при факте наследования доли недвижимости.

Судебная практика говорит о том, преимущественное право не считается не имущественным и не относится к юридическому термину, как недопустимость преемства. Разъяснения в данном вопросе определил ВС о том, что требование дольщика о переводе преимущественного права является производным данного термина и не относится к личному праву.

Использование преимущественного права не определяет связь с одним конкретным лицом. Данную процедуру можно использовать после получения наследства без наличия каких-либо ограничений в рамках действующего законодательства РФ.

Особенности при подаче судебного иска

При нарушении преимущественного права пострадавшая сторона может подать соответствующий иск в суд. Для этого необходимо на р/с судебного департамента внести определенную сумму на расходы (стоимость недвижимости, сборы, пошлины, предусмотренные законодательством), которые нужно возместить при удовлетворении поданной претензии.

Оформление документа

Стоимость иска определяется в соответствии со 2, 9 п. 1 части ст. 91 ГК РФ. При удовлетворении претензии ранее заключенный договор не может считаться недействительным. Судебное решение подразумевает внесение изменений о замене покупателя и в выписке из ЕГРП  возмещении понесенных убытков истца. В данном случае ответчиком является добросовестный покупатель части недвижимости.

Содержательная часть уведомления

В действующем законодательстве РФ не предусмотрен точный бланк уведомления о наличии преимущественного права для всех дольщиков. При этом документ в обязательном порядке должен содержать следующие данные:

  • предмет заключаемого договора;
  • адрес расположения недвижимости, доля для отчуждения;
  • стоимость части недвижимости или же указание конкретного объекта, на который будет производиться обмен;
  • условия и сроки возможной отсрочки (если данное условие предусмотрено в договоре);
  • указание срока в течение, которого дольщик должен предоставить соответствующий ответ, не превышающий рамки ГК РФ.

Продажа части недвижимости третьим лицам

Сделка о продаже доли недвижимости посторонним лицам может быть осуществлена не менее чем через 30 дней после отправки соответствующего уведомления всем остальным дольщикам. Процедура осуществляется при наличии письменного отказа от всех совладельцев имущества.

Договор о купле и продаже должен содержать такие данные:

  • сведения об обеих сторонах сделки (паспортные данные, регистрация, контактные телефоны);
  • подробное описание предмета договора (продажа доли в квартире или частном доме);
  • данные о недвижимости (адрес, общая площадь, количество комнат);
  • документы правоустанавливающего характера (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации);
  • данные об ограничении прав третьих лиц на соответствующую жилплощадь.

Факт продажи осуществляется по акту приема и передачи подписываемого двумя сторонами. Такие сделки требуют обязательного заверения нотариусом и должны быть внесены в реестр (ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

В данном случае производится одноразовая уплата пошлины назначенной государством. Ее размер составляет 0,5% от стоимости недвижимости (не менее 300 и не более 20000 тысяч рублей) в соответствии с Письмом ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3.

Также требуется оплата дополнительных расходов (услуги нотариуса, составление документа и его распечатка) согласно ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате, 11.02.1993 N 4462-1.

Возможные риски

Большое число рисков может возникнуть при оформлении дарственного договора, так как данный документ подразумевает безвозмездную передачу имущества. Оформление генеральной доверенности на осуществление продажи также имеет опасность потери недвижимости без получения денежных средств.

Покупатель доли имущества не защищен на законодательном уровне в случае выявления ошибок в договоре или появлении не проинформированных совладельцев недвижимости. Если суд признает недействительность сделки, то жилье довольно сложно вернуть обратно.

Риски при продажи доли

При наступлении смерти покупателя доля имущества может быть возвращена наследникам продавца, так как неразделенность недвижимости предусмотрена в действующем законодательстве РФ.

Мошенники при проведении различных афер часто заменяют понятие доли с комнатой, поэтому при подписании документа лучше всего воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Стоимость продаваемой доли не может превышать цену общей квартиры.

Сниженная стоимость доли недвижимости может иметь скрытые риски в виде совместного проживания с другими дольщиками или же незаконности использования преимущественного права покупки.

Документы для осуществления сделки

Для того чтобы осуществить сделку продажи имущества доли недвижимости необходимо подготовить следующие документы:

  • письменный отказ от преимущественного права от всех совладельцев недвижимости;
  • предоставление доказательств того, что дольщики были информированы, но проигнорировали отправку ответа на поданный запрос;
  • документ о регистрации права собственности;
  • правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРП, право наследования);
  • технический и кадастровый паспорт на квартиру;
  • письменное разрешение на продажу от одного из супругов при совместной собственности;
  • договор о купле и продаже;
  • удостоверения личности (паспорта) обеих сторон;
  • разрешение органов опеки при проживании в квартире несовершеннолетнего ребенка.

Возможные нюансы при продаже доли в частном доме или же земельном наделе

При продаже доли недвижимости в частном доме или же земельном наделе могут возникнуть некоторые нюансы, которые более подробно рассмотрены ниже.

Продажа доли на земельном участке

Преимущественное право совладельцев недвижимости действует в отношении земельных участков согласно ФЗ N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при наличии совместной или долевой собственности.

Такие сделки регулируются ГК РФ. Владелец доли имеет полное право распоряжения данным имуществом. Требования при продаже аналогичны с реализацией квартиры. Обязательным условием соблюдения преимущественного права является уведомление всех совладельцев недвижимости.

калькулятор в руке

При получении отказа или же отсутствии ответа на протяжении 30 дней продавец может реализовать долю имущества по своему усмотрению любому постороннему лицу.

Продажа доли в жилом доме

К жилому дому относят постройки, которые имеют половину площади в качестве жилых помещений имеющих выход к общим местам пользования. Частное владение может находиться в собственности у нескольких владельцев и имеет особые условия распоряжения данной недвижимостью.

Собственность подразделяется на долевую и совместную собственность. При наличии доли недвижимости владелец может распоряжаться своей частью по собственному усмотрению без согласия других совладельцев.

При продаже доли недвижимости в долевой собственности другие совладельцы также могут воспользоваться преимущественным правом покупки. Если осуществляется реализация одному совладельцу в общей собственности, то остальные участники не могут воспользоваться данным правом.

Право выбора при наличии нескольких желающих приобрести долю недвижимости принадлежит продавцу. Суд также не имеет возможности обязать реализацию жилья определенному лицу.

Особенности оформления сделки при наличии несовершеннолетних лиц

Если совладельцем недвижимости является несовершеннолетнее лицо, то все необходимые действия совершаются законным представителем при наличии соответствующего разрешения от органов опеки.

Органы попечительства должны удостовериться, что при оформлении отказа от преимущественного права будут соблюдены все нормы и не ухудшены условия проживания несовершеннолетнего ребенка.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector